[정의]

1970년대 본격화된 강남개발로 건축된 강남 전역의 아파트단지와 공공시설들을 대상으로 한 재건축·재개발 사업.

[개설]

강남개발이 본격화된 지 40여년이 지나면서 가장 먼저 아파트지구로 개발되었던 잠실, 반포 지구의 재건축을 시작으로 서울특별시 강남구 전역에서 재건축 움직임이 활발하다. 동시에 강남개발을 선도하기 위해 선제적으로 강남에 자리를 잡았던 서울시립병원이나 한국전력공사 사옥 등과 같은 공공시설들의 경우도 재개발 논의가 진행 중이다.

재개발사업은 1972년 원 도심인 도성 안에 재개발사업지구가 지정되면서 본격화되었지만, 강남에서 논의되고 있는 재개발은 지금까지 강북을 중심으로 전개되었던 재개발과는 대상과 목적하는 바에서 크게 다르다. 강북에서 재개발은 노후화된 도성 안의 상업지구와 업무지구의 도시환경을 개선하고 토지이용효율을 높이는 현대도시화 차원에서 진행되거나, 서울특별시의 빠른 성장하는 과정에서 서울특별시 변두리에 들어선 도시빈민들의 집단주거지인 달동네의 주거환경 개선을 위해 시행되었다. 그러나 강남의 재개발은 강북과 달리 물리적으로 비교적 양호한 업무지구가 그 대상이다. 아파트단지와 같은 주거지 역시 주거환경개선에 관한 논의가 진행되고 있지만, 이는 재개발이 아닌 재건축 차원에서 논의되고 있다.

강남에서는 주거지역을 대상으로 하는 재건축 논의에 비해 업무시설을 대상으로 하는 재개발 논의는 비교적 적다. 한국중공업 부지에는 삼성동 아이파크아파트가, 코엑스전시장의 여유 대지에는 아셈타워가 추가로 들어섰고, 현재 삼성동 한국전력공사 사옥과 서울시립병원 부지에 대한 재개발 논의가 진행 중인 대표적인 강남의 재개발계획이다. 그러나 한국전력공사 사옥과 서울시립병원 부지에 대한 재개발은 강북 도심의 재개발사업과 달리 노후화된 도시환경 개선과는 거리가 멀다. 오히려 강남개발 초창기에 여유 있는 부지 위에 건설되었던 업무시설을 건축물의 물리적 수명이 아닌 경제적 가치 제고를 위한 강남 도심의 토지이용효율에 맞춰 고밀도로 개발하겠다는 것이다. 이점이 강북과 구별되는 강남 재개발의 특징이라고 할 수 있다. 이밖에 1988년 서울올림픽 주경기장이었던 잠실종합운동장의 경우 활용도를 높여 운영적자를 메울 수 있도록 다양한 엔터테인먼트를 도입하는 리모델링 계획도 추진되고 있다.

[강남의 재건축]

강남의 주거지역에 대한 재건축 논의는 1990년대부터 꾸준하고 광범위하게 논의가 진행되고 있고, 강남개발 초기에 건설된 몇몇 아파트단지에서는 이미 재건축이 완료되었다. 강남개발을 선도하기 위해 정부가 직접 나서서 도입한 차관으로 지었던 AID차관아파트가 2009년 현대힐스테이트아파트 단지로 바뀌었고, 강남 최초의 민영아파트 단지였던 해청아파트 1,2단지는 2008년 롯데캐슬프레미어아파트 단지가 되었다. 대규모 단지로 출발했던 잠실지구의 1~4단지[2008년]와 강남고속버스터미널 주변의 반포지구[2009년] 역시 재건축을 통해 저층 저밀도아파트지구가 고밀도 초고층아파트단지로 변신했다. 그러나 비슷한 시기에 진행된 잠실지구와 반포지구의 20,000여세대가 넘는 재건축의 결과는 저밀도 저층아파트단지와는 현저하게 차이나는 밀도와 고층화로 인해 재건축사업에 의한 과밀도시에 대한 우려가 제기되고 있다.

이제 강남에서 활발하게 진행 중인 재건축은 단순히 해당 단지의 문제가 아니라 주택산업과 주택시장의 핵심적인 변수가 되고 있다. 그 중심에 은마아파트 단지와 개포지구 아파트단지가 있다. 은마아파트로 상징되는 아파트단지 재건축사업의 성사 여부는 주택경기의 척도가 될 정도다. 은마아파트의 재건축은 은마아파트의 문제가 아닌 강남의 아파트 재건축의 방향을 가늠할 수 있기 때문이다. 건축물은 비록 같은 시기에 지어졌다고 해서, 같은 시기에 재건축되어야할 물리적 한계수명에 달하는 것이 아님에도 불구하고, 아파트단지에서는 물리적 수명과 관계없이 지어진 연도에 따라 재건축 시기가 결정되고 있다. 이는 아파트단지의 수명이 물리적 수명이 아니라 경제적 수명으로 결정되고 있기 때문이다. 이러한 문제를 해결하기 위해 재건축이 가능한 기준 연도를 조정하고, 재건축 외에 리모델링 등을 통해 새로운 주택수요를 창출하려는 노력이 행해지고 있다.

아파트의 경제적 가치를 극대화하기 위한 경제적 수명에 기초한 재건축은 저밀도 저층 아파트단지가 고층 아파트단지로 재건축되면서 환경영향평가와 구조안전진단, 개발이익환수제와 관련된 많은 사회적 논란을 불러일으키고 있다. 특히 다양한 사회적 계층을 섞음으로써 계층 간 위화감을 해소하면서 동시에 주택공급문제를 해결하기 위한 소형평수 건축과 임대아파트 건설 조건은 개발이익을 환수하는 방편이기도 하지만, 그동안 주택정책에 있어 결여되었던 공공성을 확보하는 성격이 강하다. 한편, 재건축에 따른 개발이익을 환수하는 개발부담금제도 도입이 논의되고 있지만, 신축아파트단지에는 적용하지 않고 재건축단지에만 적용하는 형평성의 문제로 인해 논란이 되고 있다.

[강남의 리모델링]

강남의 저밀도 저층아파트단지의 재건축이 중층아파트 단지로 확대되고 있고, 강남을 넘어 수도권까지 재건축 열기가 확산되면서, 1970년대, 80년대에 전국적으로 열풍처럼 번지며 지어졌던 아파트가 새로운 사회적 갈등을 초래할 위험에 직면해 있다.

이와 같은 문제를 해결하기 위해 도입된 것이 아파트 리모델링이다. 건축된 지 15년이 지나면 행할 수 있는 리모델링을 통해 편의성을 도모하여 노후에 따른 아파트의 한계 수명을 늘리고, 동시기에 지어진 강남의 많은 아파트 단지가 일시에 재건축됨으로써 발생할 수 있는 주택시장의 혼란을 방지하기 위함이다. 2002년 압구정동의 현대아파트 단지 안의 독신사원기숙사가 중대형아파트로 리모델링된 이후 2007년 단지 전체에 대한 첫 리모델링 사업이 서초구 방배동의 옛 궁전아파트에서 성공적으로 마무리된 후 리모델링은 강화된 재건축 조건을 맞추지 못하는 아파트 단지가 최소의 비용으로 시설을 개선하고 규모를 확장하는 방법으로 선택되고 있다.

[강남 재개발과 재건축의 특징]

지금까지 강북에서 행해진 도심의 재개발이 노후 된 도심의 활성화와 토지이용효율 제고를 위해 이루어졌는데 반해, 강남의 재개발은 업무지구의 경제적 가치를 극대화하기 위한 사업을 중심으로 전개되고 있고, 재건축의 경우는 아파트단지를 중심으로 논의가 활발하게 진행되고 있다는 차이가 있다. 이러한 차이는 강남과 강북이 갖고 있는 도시형성의 역사의 차이에 기인한다.